El presente proyecto de ley tiene por finalidad regular las condiciones de acceso a la locación de inmuebles con destino a vivienda, a las que se enfrentan actualmente los/as jóvenes que por motivos de distancia deben trasladarse de sus localidades de origen a otras ciudades a fin de iniciar una carrera de grado en instituciones parte del Sistema Educativo Nacional.
En períodos recientes, han sido discutidos en el ámbito del Congreso de la Nación diversos proyectos que pretenden introducir modificaciones al Código Civil y Comercial para regular algunos aspectos del contrato de locación que, en la práctica y por razones de mercado, generan fuertes desequilibrios en la relación locativa en perjuicio de la parte locataria. No obstante, a la fecha dichos proyectos no han logrado un consenso suficiente para avanzar hacia su sanción definitiva.
A título descriptivo y a fin de realizar una aproximación del universo de estudiantes a los que este proyecto se dirige, podemos considerar algunos datos que surgen de relevamientos en universidades nacionales. En el caso de la Universidad de Buenos Aires, de acuerdo a los últimos datos publicados que refieren al Censo de Estudiantes del año 2011, un 13,5% de los/as estudiantes de grado señalaron haber realizado un cambio de residencia por motivo de estudio. Dicho porcentaje abarca a 30.977 estudiantes de grado que se radicaron en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, provenientes del Gran Buenos Aires y, principalmente, del resto de la provincia de Buenos Aires (14.422 estudiantes) y de otras provincias (12.255 estudiantes). Por su parte, el Anuario Estadístico 2017 realizado por el Área de Estadística e Indicadores Institucionales de la Universidad Nacional de Córdoba detalla que, de un total de 122.140 estudiantes matriculados en la universidad en dicho período, 40.412 proceden de localidades del interior de Córdoba y 30.229 de otras regiones del país, los cuales en conjunto representan al 57% de estudiantes.
En esa línea, esta iniciativa tiene como objetivo brindar respuesta a las constantes preocupaciones de estudiantes de todo el país que ven frustradas sus posibilidades de enseñanza superior, por no contar con los requisitos exigidos por el mercado inmobiliario para acceder al alquiler de un inmueble en el lugar de estudio elegido. Así, las principales limitaciones que enfrentan al momento de buscar una vivienda en alquiler, son las desproporcionadas exigencias de garantías y las elevadas comisiones de corredores inmobiliarios, que intervienen exclusivamente en representación y por orden de la parte locadora.
En tal sentido, a través de este proyecto se establece una regulación complementaria a las disposiciones del Código Civil y Comercial de la Nación, en lo que respecta al contrato de locación y cuando la parte locataria sea un/a estudiante de nivel superior en los términos definidos en el artículo 2.
En relación a la garantía contractual, se establecen distintas alternativas que la parte locataria podrá ofrecer y la parte locadora deberá aceptar como garantías suficientes para el cumplimiento del respectivo contrato. Éstas opciones están sujetas a limitaciones en su cuantía y alcance. Así, se pretende superar la exigencia precontractual ya naturalizada convencionalmente y por prácticas de mercado, de requerir una garantía sobre inmueble situado en la misma ciudad del bien en locación. En la práctica, este requisito resulta de imposible cumplimiento para la gran mayoría de jóvenes estudiantes, que por razones lógicas no tienen personas de su confianza que respalden los contratos en las localidades donde pretenden asentarse para desarrollar sus estudios. Para el caso de otras garantías, sus montos no podrán superar el equivalente a cuatro meses de alquiler, cuantía que se entiende suficiente para garantizar el cumplimiento de las obligaciones a cargo del locatario y que, en su caso, no obsta a que el locador adopte las acciones legales correspondientes para exigirlas.
En el caso de las comisiones inmobiliarias, el proyecto sigue el criterio de la Ley 5.859 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires al colocar en cabeza de la parte locadora el pago de éstas y relacionar su cuantía al monto dispuesto para cada contrato de locación en particular. Todo esto, a efectos de aliviar los elevados costos que en la actualidad son impuestos a los jóvenes demandantes de viviendas para alquiler y adecuarlos a sus necesidades de estudio.Asimismo, el proyecto encomienda al Poder Ejecutivo nacional la implementación de un sistema de “Fianza Estudiantil” a través del Banco de la Nación Argentina. Este sistema está dirigido a respaldar a aquellos/as estudiantes que presenten dificultades para reunir alguna de las alternativas de garantía para perfeccionar el contrato de locación, especialmente a quienes presenten una particular situación de ingresos, en iguales términos que los/as actuales beneficiarios/as de las Becas Progresar para educación superior. Como contrapartida, el/la estudiante que se postule deberá acreditar dicha dificultad y su inscripción y evolución en la carrera de grado respectiva, según los términos que establezca la entidad bancaria.Por último, se invita a las provincias, los municipios y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a implementar en el ámbito de sus jurisdicciones medidas acordes al objeto del proyecto, de manera de garantizar un asesoramiento adecuado a través de defensorías del pueblo u organismos equivalentes en todo el territorio nacional, como a su vez, promover beneficios fiscales sobre la renta inmobiliaria y/o incentivos de publicidad, que alienten la oferta de inmuebles dispuestos a ser rentados por estudiantes de nivel superior.
Las exigencias del tráfico jurídico actual y las necesidades generadas por la situación de debilidad y vulnerabilidad en la que se encuentran gran parte de los/as locatarios estudiantes, tornan necesario regular algunos aspectos del contrato de locación de inmueble con destino habitacional que conlleven mayor claridad y previsibilidad en estas relaciones locativas. De esta manera, debemos acompañar a los/as jóvenes en el desarrollo de su autonomía plena, a responsabilizarse de su plan de vida y considerar a la educación de nivel superior como una meta realizable, sin que las condiciones de acceso al alquiler una vivienda actúen como limitantes a la consecución de sus proyectos personales.